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jueves, 7 de febrero de 2008

EL PRECIO DE LA VIVIENDA: Insider Info



Llevo algo más de diez años dedicado a la consultoría inmobiliaria para Promotores e Inversores, de aquí y de fuera.

Y es muy curioso cómo se ocultan o se desconocen, tanto en la prensa como en los informes de supuestos expertos, algunos factores determinantes del precio final de los productos inmobiliarios - no sólo vivienda- que, en el día a día de los jugadores de este mercado, todos damos por supuesto y contamos con ellos en el análisis de cada operación, a saber:

I. EL COSTE DE LA VPP:

Cuando un promotor compra suelo en un ámbito en desarrollo que, como Madrid, tiene repartido el número total de viviendas en 50% de Vivienda libre y 50% de Protegida - redondeando - , y dado que las Viviendas Protegidas tienen un precio máximo de venta, toda la parte del costo del suelo que no puede absorber la VPP tiene que repercutirlo el Promotor, en su integridad, en el coste del suelo que será vivienda libre, y por tanto, en el precio final de la vivienda. Es decir,

Cada incremento en el número de Viviendas Protegidas produce un incremento directamente proporcional en el precio de la Vivienda Libre.

Y no es necesario señalar que la mayoría de la población, el grueso de la clase media, no cualifica para acceder a una Vivienda de Protección. Así que, la próxima vez que pida más Vivienda Protegida, piénseselo dos veces.

II. LOS COSTES ADMINISTRATIVOS

En España, desde que un suelo queda incluido en un Plan General - y en muchos casos hay que contar desde el mismo Avance, pues ya se empiezan a efectuar operaciones - hasta que está listo para edificar, transcurren de media, en ámbitos grandes, de 7 a 10 años. Los grandes desarrollos urbanísticos de Madrid, mucho más , 10 12 y hasta 14 años.

En Europa, la media son 2-3 años, para ámbitos del mismo tamaño. Ese inmenso lapso de tiempo se debe a la prolijidad excesiva de la regulación de los Instrumentos de Desarrollo Urbanístico - Planes Parciales, Proyectos de Compensación ,etc. - , a la ineficacia proverbial de la Administración y a las dilaciones más o menos voluntarias que dicha Administración realiza en ocasiones - corramos un tupido velo sobre este último punto.

Como el Promotor financia la compra del suelo en desarrollo, es fácil darse cuenta de los enormes costos financieros y gastos de estructura que tiene que soportar a lo largo de ese período, y que se repercuten directamente en el precio final de la vivienda, tanto si vende antes de llegar a suelo finalista como si llega a edificar. Los sobre costos pasan a toda la cadena. Por ello,

Cada trámite y control administrativo produce un incremento directo en el precio final de la vivienda. Más control administrativo , más cara la vivienda.

III. LA ESPECULACIÓN ASOCIADA A LOS COSTES ADMINISTRATIVOS

Los enormes períodos de tiempo del punto anterior producen un mercado interno de suelo en desarrollo, una especie de bolsa, en la cual, a cada salto administrativo - Aprobación Provisional del Plan Parcial, por ejemplo, - se produce un salto brutal en el precio, muy por encima del avance del precio de la vivienda nueva en el mismo período.

Y esta es la auténtica evolución del precio del suelo, la que va desde suelo recién Clasificado a suelo Urbanizado, la que todo el mundo calla y de la que no hay ni la menor estadística.

Cuando se dice que el precio del suelo en tal sitio ha subido un 20% de un año a otro, se refieren a solares, a suelo finalista, listo para edificar.

Pero la evolución del precio del suelo, desde la Aprobación de un Plan General hasta tener el suelo urbanizado permanece oculta.

Ejemplo: Ámbito Urbanístico El Cañaveral, en Madrid. Aún no se ha terminado de Urbanizar.

Precio m2 suelo Bruto 1999 : 18 €


Precio m2 suelo Bruto 2007: 390 €


Esto equivale a una revalorización en 8 años - el dato es de mediados 2007- de más del 2.000 % en dicho período.

Haced la comparación con las series que se publican de suelo finalista y vereis la diferencia. Como decía uno de los grandes Promotores que en estos años han levantado un imperio a base de gigantescas compras apalancadas de suelo en desarrollo, "Hombre, yo al final construyo las casitas por no quedar mal, pero eso es el chocolate del loro".

Y esos suelos han generado inmensas fortunas a los tenedores originales de "la huerta del abuelo", que han jugado a la bolsa con ellos estos años. Dichos tenedores NO son promotores, no están apalancados ni tienen gastos de estructura, y pueden esperar lo que haga falta a que les den lo que piden.Y representan más del 40% del suelo en desarrollo de este país.

Por eso, el suelo, que llega a ser más del 65% del precio final de una vivienda en algunos municipios, es enormemente inelástico.

No esperéis por tanto grandes bajadas rápidas del precio de la vivienda nueva. Lo que sí vamos a ver es una reducción brutal de la oferta. Se estima que con 200.000 viviendas al año - algunos dicen que aún menos - se ajustarán oferta y demanda. Y aquí hemos llevado un ritmo de entorno a 600.000 viviendas anuales de media en los últimos años, y queda una masa enorme de suelo por desarrollar.

En fin, hay más factores ocultos, pero eso, otro día.

17 comentarios:

Fonseca dijo...

En Valladolid la escasez de demanda en la vivienda se está notando muchísimo.

¡Para que luego digan que invertir en ladrillo es algo seguro! Esto debería enseñarnos que la vida es dinámica y que no existe la estabilidad...


Fonseca

Dhavar dijo...

Fonseca:

seguro seguro, ya sabes... Death and Taxes (y esto último se puede superar)

Nacho Serra dijo...

buenisima aportación Dhavar, no había pensado en el efecto de la VP en la libre, pero es clarificador....

Fonseca dijo...

Tengo que escribir un post sobre el tema. "La estabilidad no existe, son los padres; reflexiones relativistas sobre la vida" xD


Fonseca

El Cerrajero dijo...

¿Hay alguna posibilidad de que se imponga el sentido común en relación con este tema o es imposible en este paíZ de impresentableZ?

Dhavar dijo...

Cerrajero:

La respuesta es NO.Ni por unos ni por otros.Salvo que vengan los marcianos y hagan una metanoia general.

Mary White dijo...

Cerrajero, yo empiezo a creer que la irracionalidad de este paiZ no tiene solución y que ZZZP es un reflejo de esa irrazionalidaz.

Dhavar, para quienes no tenemos ni idea de estas cosas, es de agradecer que se nos cuente asi de claro sin perder concisión.

Schwan dijo...

Vaya, ahora que nos prometían que ya ibamos a poder comprar un apartamento en la más estupenda costa por menos de nada, vas tu y nos aclaras que no va a ser posible. Es que asi no hay manera...

Paco Beltran dijo...

Dhavar,

No se si convendrás conmigo en que la vivienda progegida no debiera existir. Un ilustre economista español, liberal de izquierdas (sí, existe tal cosa, y no me parece mal), dijo en una ocasión algo de sentido común: "No se protege a las viviendas, sino a las personas". Una pena que ahora ya no diga muchas de estas cosas, tras haber sido nombrado Gobernador del Banco de España. Y es que, como dices, la VPP introduce una rigidez en el mercado que afecta al alza al precio. Cualquier estudiante primerizo de microeconomía se da cuenta de esto. Si se quiere ayudar a las personas de bajos ingresos a comprar o alquilar una vivienda, es mucho mejor (menos distorsionante) otorgar una subvención personal, y mejor aún si es universal. Todo menos sumar una nueva interferencia al mecanismo (de mercado) de determinación de precios de la vivienda.

Y una duda técnica, que puede ser una perogrullada: ¿por qué es tan inelástica la oferta? Quiero decir, ¿por qué todo incremento en el precio del suelo se traslada al consumidor final y no repercute, por ejemplo, disminuyendo el margen del vendedor (quizá sí lo hace, no lo se)? ¿Es por la elevada demanda (inelástica también, dadas las necesidades de vivienda y, sobre todo, los bajos tipos de interés relativos), que ha permitido que hasta ahora se venda todo, sin necesidad de que los oferentes compitan en precios?

Paco Beltran dijo...

Quería decir los "relativamente bajos tipos de interés". Sorry.

Caballero ZP dijo...

Muy buen post con una buena información, definitivamente no estuviste de copas con Caco.
Saludos

Dhavar dijo...

Paco:

Sí, lo de la Protegida es un disparate.O se hace por subvención, como dices, o al menos que también el suelo tenga el precio limitado.Lo de ahora es una locura, con la vivienda de precio limitado, pero el suelo de dicha vivienda libre.

Los promotores trabajan con margenes muy altos.Y, una vez establecido un "required yield", o se obtiene o no se hace la operación.En suelo finalista, por ejemplo, jamás preparo -preparaba, ahora hay cambios con la crisis, a peor-una operación que no tenga un margen bruto de explotación-antes de intereses y generales-por debajo del 30%.Nadie la haría.Salvo, en algunos momentos, las Grandes, que, como tienen que alimentar una estructura enorme, si no hay más remedio, aceptan cubrir costes y un poquito más excepcionalmente.Si al suelo le queda desrrollo, ese margen bruto hay que subirlo hasta 10 puntos o más, según la perspectiva temporal de dicho desarrollo

El Cerrajero dijo...

# Mary, Dhavar, ya me temía yo algo así...

Jerusalem dijo...

Las Vpo, tienen un precio maximo de venta en la primera mano o compra. Si los propietarios la quieren vender de segundas, tendrian que esperar 10 años a venderla o bien se la puede quedar la Junta (ya que en ese tiempo tienen derecho a tanteo y retracto).Pasados los 10 años la pueden descalificar, es decir; tendrian que devolver las ayudas que la junta le ha dado para quedarse con la misma.Y la podrian vender con toda libertad en el mercado.
Cosa que veo fenomenal, si la Junta te ayuda a comprar una vivienda y luego tú la quieres vender, es justo que devuelvas el dinero,que se dio para que la vivienda saliera más barata...Dinero, de todos los contribuyentes.
¡Pero hay muchos vivos! Por no decir que la gran mayoria, que la venden sin descalificar al precio que le indican y lo demás va en B.
¡Eso es la Vpo!
Los que ayudamos para una vivienda digna...nos estafan.

Besos

Gwen dijo...

Jerusalem,¿por qué será que no me extraña?

Yo también me he criado entre azahar y jazmín (aunque no en Córdoba) :)

Dhavar dijo...

jerusalem:

Así es, pero eso es una "derivada".Lo principal es que la mayoría no puede acceder a la VPP,y que la repercusión de la VPP en el precio de la Libre es una especie de secreto a voces.

Jerusalem dijo...

Pues llevas toda la razón